中国房地产市场2018大数据总结和2019展望

腾讯网 2019-05-14


2018年转瞬即逝,这一年的楼市可谓跌宕起伏,也注定要被时代所记录!


万科高喊活下去,引来的是众多房企的惶恐,更多的是引发中小企业为自的未来长远考虑。


樊纲六个钱包的理论,代表主流家庭买房的辛酸背后,阐述了年轻人置业的艰辛!


碧桂园高周转所引发事故和安全隐患,正在成为碧桂园耀眼业绩背后的阴影。


活下去、高周转、六个钱包......这是时代发展的字符,也画下了房地产历程弄成色彩的一笔。


有家地产在年底梳理出年度房地产数据,以此来记录2018年的的现状和未来有所思考。(行业干货,建议收藏)


? 2018中国房地产市场形势总结



01 政策:供需两侧精准调控,引导预期回归理性



2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”,两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。地方延续2016、2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。


可以说,近期房地产市场出现的变化和调整,正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。但我们也要清醒认识到,支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固,稳定市场预期的效应正在不断强化。由此,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快改善供求结构,特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求走向平衡积累基础。在2019年,面对复杂的调控环境仍然是企业的常态,特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,需要企业未雨绸缪。



02 价格:百城价格整体趋稳,三线城市涨幅回落明显



图:2011年5月至2018年11月百城住宅均价及环比变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最明显。在2018年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9月,中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。


从2018年三季度开始部分城市房价出现调整,这是多种因素共同作用的结果:调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用,但今年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市场预期的明显转变。在当前政策稳定的前提下,2019年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱,部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。我们认为,正常的价格调整,有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说,积极营销、合理定价,才是提前适应价格变化周期的不二法则。



03 供求:供给增长、成交平稳,短期库存水平更趋合理



2018年1-11月,全国商品房销售面积为14.9亿平方米,同比增长1.4%,增速持续回落。其中商品住宅销售面积12.9亿平方米,同比增长2.1%。去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年销售增速明显回落。另一方面,重点城市调控效果显现,成交规模趋于稳定。


(1) 成交规模:重点城市成交规模同比基本持平


图:2010-2018年11月50个代表城市1商品住宅月度成交量走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

1代表城市共50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市,主要是各省会城市和计划单列市;三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要指地级市。


重点代表城市整体成交规模同比基本持平。据初步统计,2018年1-11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2983万平方米,同比增长1.7%,绝对规模与去年同期基本持平。不同级别城市来看,各线城市商品住宅成交规模同比均相对稳定。市场整体调整背景下成交的维稳主要源于供应的放量增长。2018年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米,同比增长24.8%。随着重点城市住宅供不应求态势的缓解,其短期库存水平也渐趋合理。


尽管从数据上看,重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定,但考虑到三四季度房企供应放量增长的情况,这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显着变化:更多的城市开始出现开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况,整体市场量价回落的格局正在形成。2019年,市场会延续下行,开发商会面临更严峻的业绩挑战。困难中寻找机遇,对于当下的房企来说,就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销,更要在拓展端注重项目规模可控,防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市,业绩释放的窗口期快到了关闭的时候,一切的策略都需要更“快”。


(2) 成交结构:多数城市各层次产品价格小幅提升,市场高端化步伐放缓


基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。


表:2018年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注:不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同,如北京、上海等地包括所有区县,重庆、廊坊等仅覆盖主城区,不包括下辖县市;不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2018年数据均为1-11月统计数据,下同。


2018年,各类城市各层次楼盘套总价及中位数总体呈现上升趋势,但代表城市各类楼盘价格涨势得到控制。成交结构的变化,一方面是对市场需求结构的反映;但在卖方市场的环境下,它也是市场供给特征的直观写照。特别是北京、深圳等一线城市供给侧改革调控效果逐步显现,刚需和中小户型产品成交占比不断提升。二三线城市居民改善性需求不减,同时,限售限贷政策叠加市场预期改变,大户型产品购买力下降,投资需求明显减少。展望未来,有效供给政策将持续发力重点一二线城市,预计后期此类城市房地产刚需供给将继续增加,中小户型产品销量占比也会进一步上升。普通二三线城市居民改善性需求仍有较大释放空间,高品质的中高端产品存在一定的市场竞争力。



04 土地:推出和成交继续增长,热度明显下降,流拍突出



图:2011-2018年11月全国300个城市住宅和商办用地推出面积

注:如无特殊说明,土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


各类用地推出量继续增长,住宅用地成交面积增幅显着。2018年1-11月,政府延续加速推地模式,住宅、商办用地推出面积继续增长,其中住宅用地增幅较为显着。截至11月,全国300城共推出各类用地21.2亿平方米,总面积超过2017年全年,同比增长25.6%,增幅较2017年扩大了13.7个百分点。成交方面,各类土地成交面积持续回升。1-11月300城各类用地共成交17.0亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅用地成交7.9亿平方米,同比增长14.5%。其中三四线城市宅地成交面积同比增幅最大,部分三四线城市应注意防范库存去化风险。


图:2011-2018年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。2018年1-11月,全国300个城市各类用地成交楼面价为2151元/平方米,同比下跌10.0%。其中,住宅用地成交楼面价为3781元/平方米,同比下跌8.4%;商办用地为2338元/平方米,与去年同期基本持平。溢价率方面,2018年1-11月,全国300个城市各类用地平均溢价率为14.2%,较去年同期下降16.4个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为16.1%,较去年同期下降19.5个百分点。商办用地平均溢价率为7.2%,较去年同期下降6.7个百分点。


图:2010年至2018年11月全国300个城市住宅用地流拍总规划建筑面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


2018年以来,土地流拍数量明显增加,流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。今年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧,加之土地出让限制政策频出,竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。2018年1-11月,全国300个城市共流拍700宗住宅用地,总规划建筑面积为8534万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%,为2010年以来的最高值。


土地市场在2018年下半年以来明显降温,既有市场调整后开发商预期改变的因素,也有其资金紧张下投资收缩的影响;但更关键的是,过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,更多的企业开始观望和等待,等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果,一旦土地市场特别是地价调整到位,更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说,高昂的地价成本及其资本化利息,将成为其面对未来市场竞争最大的劣势,风险正在增大。



05 企业:业绩保持增长、拿地放缓,强化现金流管理



(1) 销售业绩:品牌房企销售业绩稳步增长,市场占有率继续提升


图:2012年至2018年11月代表企业月度销售额及同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:重点监测企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀


代表企业销售金额保持增长,销售规模有望创新高。2018年1-11月,20家品牌房企累计销售额达到42893亿元,较去年同期提高26.2%;累计销售面积31601万平方米,同比增长21.5%。具体来看,上半年20家品牌房企销售金额同比增长32.1%。进入三季度,房企积极出货,但项目去化不及预期,企业销售业绩同比增幅较上半年收窄近8个百分点。四季度,企业加快推盘、积极营销冲刺全年业绩目标,整体销售规模仍将保持高位。